Las ventas de viviendas usadas en Estados Unidos cayeron en marzo a su ritmo más lento en nueve meses, indicio de que la disminución de las tasas hipotecarias no logró motivar a los compradores durante lo que tradicionalmente ha sido la época más activa del año para el mercado inmobiliario.
Las ventas de viviendas existentes bajaron un 3,6% el mes pasado respecto de febrero, hasta una tasa anual ajustada estacionalmente de 3,98 millones de unidades, informó el lunes la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Las ventas también disminuyeron un 1% en comparación con marzo del año pasado, lastradas por descensos en el Noreste y el Medio Oeste. La cifra más reciente quedó por debajo del ritmo de aproximadamente 4,06 millones que esperaban los economistas, según FactSet.
“La menor confianza del consumidor y un crecimiento del empleo más débil siguen frenando a los compradores”, señaló en un comunicado Lawrence Yun, economista jefe de la asociación.
Un indicador de las expectativas a corto plazo de los estadounidenses sobre sus ingresos, las condiciones empresariales y el mercado laboral bajó 1,7 puntos, hasta 70,9, y se mantuvo muy por debajo de 80, un umbral que puede anticipar una recesión. Es el 14.º mes consecutivo en que esa lectura se sitúa por debajo de 80.
Las ventas han rondado un ritmo anual cercano a los 4 millones desde 2023. Eso está muy por debajo del ritmo anual de 5,2 millones que históricamente ha sido lo habitual.
Pese al retroceso de las ventas, los precios de viviendas siguieron subiendo el mes pasado. El precio medio nacional de venta aumentó un 1,4% en marzo respecto de hace un año, hasta 408.800 dólares, un máximo histórico para cualquier mes de marzo en datos que se remontan a 1999, indicó la asociación. Los precios han subido en términos interanuales durante 33 meses consecutivos.
El mercado inmobiliario de Estados Unidos atraviesa un bache desde 2022, cuando las tasas hipotecarias empezaron a subir desde los mínimos de la era de la pandemia. Las ventas de viviendas usadas se mantuvieron el año pasado estancadas en mínimos de 30 años. En lo que va de este año han seguido débiles, con descensos en enero y febrero frente a un año antes.
El ritmo de crecimiento de los precios de viviendas se ha desacelerado o ha caído en muchas áreas metropolitanas y hay más viviendas en el mercado que hace un año, en gran medida porque tardan más en venderse.
Y, hasta hace poco, las tasas hipotecarias estaban bajando, lo que reducía los costos de endeudamiento para los compradores. Las viviendas compradas el mes pasado probablemente se pusieron bajo contrato en enero y febrero, cuando la tasa promedio de una hipoteca a 30 años osciló entre el 5,98% —su nivel más bajo en tres años y medio— y el 6,16%, según el comprador de hipotecas Freddie Mac.
Las tasas hipotecarias empezaron a repuntar en marzo, a medida que la guerra con Irán disparó los precios de la energía, lo que incrementó las preocupaciones por la inflación. Eso elevó el rendimiento de los bonos del Tesoro de Estados Unidos a 10 años, que los prestamistas usan como referencia para fijar el precio de los préstamos hipotecarios. La tasa promedio de una hipoteca a 30 años se situó en el 6,37% la semana pasada, de acuerdo con Freddie Mac. Aun así, sigue por debajo de la de hace un año.
Con todo, el aumento de las tasas hipotecarias llevó a Yun a recortar su pronóstico de ventas de viviendas usadas en Estados Unidos para 2026. Ahora proyecta que las ventas subirán un 4% este año, por debajo de su previsión anterior de 14%.
La última instantánea de las ventas de viviendas y la incertidumbre sobre las tasas hipotecarias están nublando las perspectivas para la temporada de compras de primavera.
Un fuerte encarecimiento de la vivienda, especialmente en los primeros años de esta década, y una escasez crónica de viviendas a nivel nacional —agravada por años de construcción por debajo del promedio— han dejado a muchos aspirantes a propietarios fuera del mercado por los precios, en especial a los compradores primerizos que no cuentan con una vivienda existente para destinarla a la compra de una nueva. Menos compradores primerizos adquirieron viviendas en marzo que en febrero, indicó la asociación.
Quienes pueden permitirse comprar se están beneficiando de una mayor oferta de propiedades en el mercado, aunque los niveles de inventario de viviendas siguen muy por debajo de las normas históricas.
Había 1,36 millones de viviendas sin vender al cierre de marzo, un 3% más que en febrero y un 2,3% más que en marzo del año pasado, informó la asociación. Eso sigue muy por debajo de las aproximadamente 2 millones de viviendas en venta que eran típicas antes de la pandemia de COVID-19.
El inventario al final de marzo equivale a una oferta para 4,1 meses al ritmo actual de ventas. Tradicionalmente, una oferta de cinco a seis meses se considera un mercado equilibrado entre compradores y vendedores.
La escasez de viviendas en venta en el Noreste está impulsando la competencia entre compradores, y algunas viviendas reciben múltiples ofertas —algo relativamente raro hoy en día en otras partes del país—, comentó Yun.
Eso ayudó a elevar el precio medio de venta de viviendas en la región casi un 6% en marzo respecto de hace un año, incluso cuando las ventas se desaceleraron hasta su ritmo más lento registrado.
“Simplemente no tenemos suficiente oferta en el mercado”, afirmó Yun.
