MUCHOS DESALOJOS QUE SE DETUVIERON debido a la pandemia podrían comenzar nuevamente el martes, el primer día que la Corte Municipal los permitió.
Pero si ha perdido ingresos y no puede pagar el alquiler, puede obtener un indulto. Los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades han ordenado que se detengan muchos desalojos por falta de pago hasta el 31 de diciembre. Sin embargo, la moratoria federal de desalojos viene con más advertencias que la prohibición de Pensilvania que expiró el 31 de agosto y no todos los inquilinos están protegidos contra el desalojo.
La moratoria federal se aplica si usted:
- Gana $ 99,000 o menos por año o fue elegible para un cheque de estímulo pandémico.
- No puede pagar el alquiler porque ha perdido ingresos o tiene que pagar gastos médicos “extraordinarios”.
- Ha tratado de obtener ayuda de alquiler del gobierno.
- Ha hecho los “mejores esfuerzos” para pagar la mayor cantidad de alquiler posible a tiempo.
- Terminaría sin hogar o en viviendas estrechas si fuera desalojado.
- Completa un formulario y se lo entrega a sus propietarios.
Si no cumple con estos criterios y no ha estado pagando el alquiler, aún podría ser desalojado, según la orden de los CDC. Los propietarios también pueden desalojar a los inquilinos por razones que no sean el impago de alquiler, como violaciones al contrato de alquiler.
Si recibe un aviso de desalojo, respire. Usted tiene opciones. A continuación, encontrará algunos consejos de abogados y defensores de la vivienda sobre lo que debe hacer si está atrasado en el pago del alquiler.
Documentar las dificultades financieras
“Una cosa que todo inquilino afectado por COVID-19 debe hacer ahora mismo, ya sea que haya recibido o no un aviso de desalojo de su arrendador, es que debe enviar a su arrendador un formulario de dificultad Covid-19”. dijo Vikram Patel, un abogado de la unidad de vivienda de Community Legal Services. Eso es además del formulario de los CDC que jura elegibilidad para la prohibición de desalojo federal.
Si usted está luchando financieramente debido a la pandemia, envíe a su arrendador la certificación de dificultades financieras COVID-19, que se puede encontrar en el sitio web de la Comisión de Vivienda Justa (Fair Housing Commission). Le da derecho a protecciones bajo la Ley de Protección de Vivienda de Emergencia del Concejo Municipal, incluyendo renunciar a sus cargos por mora, dándole acceso a la mediación antes de pasar por el proceso de desalojo y otorgándole más tiempo para pagar el alquiler atrasado. Documente que le dio el formulario a su arrendador —como tomar una captura de pantalla si lo envió por mensaje de texto, o guardar el correo electrónico que envió — y quédese con una copia.
Hable con su arrendador y vea si puede solucionar algo
Los defensores de la vivienda aconsejan comunicarse con su propietario lo antes posible si cree que no puede pagar el alquiler en lugar de esperar un aviso de desalojo. Si no paga y su propietario le envía un aviso, comuníquese con su propietario de inmediato para ver si puede llegar a un acuerdo antes de ir a la corte. Muéstrele al propietario que desea trabajar con él o ella.
“Para muchos propietarios se trata de si usted está dispuesto o no a interactuar con ellos y resolver algo con ellos”, dijo Patel. Los abogados y defensores de vivienda pueden ayudarle a negociar.
Los propietarios suelen querer evitar los desalojos, que requieren mucho tiempo y pueden ser costosos debido a la pérdida de alquiler, facturas legales y vacantes. Tanto los propietarios como los inquilinos están luchando económicamente durante la pandemia.
“Hay mucha gente atrapada entre la espada y la pared”, dijo Judit Jones, vicepresidenta de la Organización de Apoyo al Inquilino de Filadelfia, que se centra en ayudar a los inquilinos de raza negra, de color, inmigrantes y de bajos ingresos.
Asegúrese de documentar sus interacciones con el propietario. Por ejemplo, después de hablar por teléfono con el propietario, envíele un correo electrónico o un mensaje de texto con algo como: “Este es el acuerdo al que llegamos. Avíseme si esto no refleja la conversación que acabamos de tener “. Dijo Patel.
“Cuando llegue a la corte, todo se trata de lo que puede probar”, dijo. “Sin documentación, es probable que la corte no le escuche”.
Verifique que su arrendador tenga una licencia de alquiler buscando su dirección en atlas.phila.gov. Si los propietarios no tienen licencias de alquiler, no pueden demandar a los inquilinos por el alquiler. Lo mismo ocurre con un certificado de idoneidad para el alquiler, que su propietario tuvo que presentarle cuando firmó el contrato de arrendamiento. Este documento del Departamento de Licencias e Inspecciones verifica que el arrendador tiene las licencias necesarias y no tiene violaciones de código.
Utilice el nuevo Programa de Desvío de Desalojos de Filadelfia
La ciudad acaba de lanzar su programa de desvío de desalojos, parte de las protecciones para inquilinos incluidas en un paquete de proyectos de ley de vivienda aprobados por el Concejo Municipal en junio.
Esto significa que su propietario tiene que solicitar una conferencia de mediación a través del programa antes de solicitar el desalojo si ha perdido ingresos debido a la pandemia. Las conferencias deben programarse dentro de los 30 días posteriores a la solicitud de su arrendador.
Pregúntele a su arrendador si ha solicitado una conferencia. Si su arrendador no ha solicitado el desalojo y lo ha solicitado, usted puede argumentar en la corte que su desalojo se presentó de manera incorrecta.
Comuníquese con una organización de defensa de inquilinos
Si recibe un aviso de desalojo o cree que podría hacerlo, llame a la línea directa para inquilinos de Filadelfia, que reúne los recursos para inquilinos, al 267-443-2500 y consiga un abogado lo antes posible, dijo Patel de Community Legal Services. Un abogado puede aconsejarle sobre sus opciones y armar una defensa para la corte si su caso llega allí. Los inquilinos de bajos ingresos pueden obtener representación gratuita y todos los inquilinos pueden obtener asesoramiento gratuito. Un abogado también puede determinar si un desalojo se presentó legalmente.
Aproximadamente 380 desalojos se presentaron desde el 10 de julio hasta el final de la moratoria de desalojos de Pensilvania, y “la mayoría de ellos se presentaron incorrectamente”, dijo Patel.
“Tener un abogado involucrado ayuda porque hay muchos matices en estos casos”, dijo. “Hay defensas que un inquilino puede no conocer”. Los inquilinos con abogados generalmente obtienen resultados más exitosos.
Las organizaciones que pueden ayudarlo, si se encuentra en Filadelfia, incluyen:
Puede encontrar mucha información sobre los derechos de los inquilinos de varias organizaciones en phillytenant.org.
Jones, de la Organización de Apoyo al Inquilino de Filadelfia, dijo que se comunique con cualquiera de estas organizaciones lo antes posible cuando crea que se va a atrasar en el pago del alquiler o ha recibido un aviso de desalojo. Le darán la información que necesita o lo dirigirán a otra persona que pueda ayudarlo.
El Sindicato de Inquilinos de Filadelfia puede enviar representantes para apoyarlo durante las audiencias judiciales y mientras está siendo removido de una propiedad, dijo Noah Cote, un organizador del grupo.
El Proyecto Renters United Philadelphia en el Public Interest Law Center ayuda a organizar a los inquilinos para negociar colectivamente con el mismo propietario. “Existe un verdadero poder cuando los inquilinos toman medidas colectivas”, dijo Mary Beth Schluckebier, abogada del centro legal.
Solicite asistencia de alquiler
Si usted está enfrentando dificultades económicas debido a la pandemia, puede solicitar asistencia de alquiler a través del estado o la ciudad antes o después de recibir un aviso de desalojo. La fecha límite para solicitar asistencia es el 30 de septiembre. Los propietarios deben aceptar participar en los programas, lo cual ha sido un problema para la iniciativa estatal y el programa de la ciudad.
Los programas no tienen fondos suficientes para satisfacer las necesidades de los inquilinos, por lo que los defensores de la vivienda sugieren presentar una solicitud lo antes posible.
Y recuerde, si desea protección contra el desalojo bajo la moratoria federal, debe haber intentado obtener asistencia de alquiler del gobierno.
Documente el deterioro
Si su arrendador ha estado descuidando la propiedad y no ha estado solucionando los problemas que usted ha mencionado, documente y fotografíe el deterioro. Puede intentar llamar a L&I y solicitar una inspección, y puede usar los resultados durante una audiencia en la corte de desalojo para argumentar contra el propietario. También puede solicitar ayuda a la Comisión de Vivienda Justa de la ciudad.
Nota de la editora: Este artículo se publicó originalmente en inglés y fue escrito por por Michelle Bond para The Philadelphia Inquirer el 09/16/2020. Fue traducido por Cristina Paulino y editado por Gabriela Rivera para Kensington Voice.
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