¿Puede Filadelfia evitar otra saga de UC Townhomes? Hay maneras de mitigar la pérdida.
Después de casi dos años de protestas, campamentos, juicios y el desplazamiento de casi 70 familias, el asunto de viviendas asequibles de University City Townhomes parece tener una solución.
Pero el problema subyacente que causó la situación está lejos de ser único.
Más del 20% de los complejos de viviendas asequibles de la ciudad que dependen del crédito fiscal federal para viviendas de bajos ingresos y los subsidios de la Sección 8, aproximadamente 100 de 450, expirarán durante la próxima década, según la Base de datos nacional de preservación de viviendas.
Billy Penn trazó un mapa de estas propiedades y sus posibles fechas de vencimiento, mostrando cómo las viviendas asequibles podrían desaparecer con el tiempo si estas unidades no se preservan o reemplazan.
Muchos de los complejos asequibles de la ciudad se construyeron en el oeste y el norte de Filadelfia en los años 80 y 90. Ahora esas áreas están experimentando un aumento en los alquileres promedio, al igual que gran parte de sus viviendas asequibles están a punto de expirar.
“Nadie sabía que la gente estaba proyectando 40 años en el futuro”, dijo a Billy Penn Carolyn Placke, oficial del programa de vivienda de la Corporación de Apoyo a las Iniciativas Locales (LISC, por sus siglas en inglés) una organización sin fines de lucro de desarrollo comunitario. “Y lo que estamos viendo ahora es, bueno, la pobreza no se ha resuelto. Incluso hay una mayor necesidad de viviendas asequibles”.
¿Qué áreas afectarán más los contratos que expiran?
Point Breeze, North Broad y Spruce Hill encabezan la lista. Todos estos vecindarios han experimentado una rápida gentrificación en los últimos años, y los muchos residentes negros y latinos que históricamente componían estas comunidades han sido desplazados a favor de traspasos blancos más prósperos.
Los complejos de viviendas subsidiados por el gobierno federal generalmente se ven menos afectados por las primeras etapas de la gentrificación porque sus contratos tienen una duración predeterminada que protege las propiedades del aumento de los precios en el vecindario circundante. Por ejemplo, la financiación de la Sección 8 generalmente dura 20 años, mientras que los contratos LIHTC comienzan a los 15 años y pueden extenderse más allá de los 30 años.
Para los defensores y los líderes de la ciudad, dijo Placke, la pregunta es: «¿Qué tenemos todavía que hacer?»
En 2018, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario publicó un Plan de Acción de Vivienda, diseñado para crear o preservar 100 000 unidades de vivienda asequible durante un período de 10 años. Hasta el momento, han creado o preservado 41,165 unidades de vivienda asequible.
Para 2032, el mapa se verá muy diferente. Cerca de 100 complejos habrán perdido sus subsidios si no se les otorga una extensión, desplazando a miles de hogares de bajos ingresos.
En 2018, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario publicó un Plan de Acción de Vivienda, diseñado para crear o preservar 100 000 unidades de vivienda asequible durante un período de 10 años. Hasta el momento, han creado o preservado 41,165 unidades de vivienda asequible.
¿Podemos predecir qué vecindarios están en mayor riesgo?
Los investigadores se basan en algunos factores que pueden indicar la probabilidad de que una propiedad pierda su condición de asequible en un futuro cercano, idealmente para identificar vecindarios que aún tienen tiempo para preservar sus comunidades y viviendas.
Los cambios demográficos y los aumentos de alquiler pueden ser indicadores, pero esas estadísticas no aparecen lo suficientemente pronto.
“Una gran bandera roja, pero también un indicador rezagado, es cuando ves cambios raciales y étnicos. Cuando estás viendo esos cambios, ya es demasiado tarde”, dijo Claudia Aiken, directora de la Iniciativa de Vivienda de Penn. “Cuando las personas ya están sintiendo tal presión de desplazamiento que se mudan en masa, y que en realidad ves grandes cambios en los porcentajes, sabes que ha ocurrido una gentrificación”.
En cambio, Aiken analiza una combinación de otros factores, como las corporaciones que compran y remodelan casas, o la inversión del sector público en instalaciones educativas.
“Point Breeze o Grad Hospital, pienso en esas áreas como donde [la gentrificación] ya ha ocurrido”, le dijo Aiken a Billy Penn. “Los márgenes donde está comenzando a suceder podrían parecerse más al área justo al sur de Temple”, donde reside una sustancial población latina.
A medida que las regiones circundantes vean una afluencia de residentes adinerados y Temple se expanda, estas propiedades se volverán cada vez más valiosas, lo que podría empujar a los propietarios motivados por las ganancias a vender o convertir sus edificios a la tasa de mercado.
Muchas de las áreas identificadas en el Plan de Acción de Vivienda de la ciudad son similares, comunidades de color con ingresos medios más bajos que están inmediatamente al lado de las más blancas y más prósperas. Estos vecindarios, argumentó Aiken, deberían ser el foco de los esfuerzos de conservación.
“Los lugares donde el propietario [de viviendas subsidiadas] querrá vender son donde los precios están subiendo”, dijo, “pero estos también son los vecindarios donde los inquilinos de bajos ingresos tienen acceso a alimentos frescos, a buenas escuelas, a todas estas comodidades que todos queremos y merecemos”.
En lugar de la demografía del vecindario, su trabajo generalmente se enfoca en el perfil de propiedad: las entidades con fines de lucro y los desarrolladores tienden a estar menos orientados a la misión y más dispuestos a vender.
“Las organizaciones sin fines de lucro están comprometidas a mantener esas unidades asequibles, incluso a pesar del hecho de que tienes todas estas diferentes presiones del mercado”, dijo Placke. “A veces, puede ver a un desarrollador privado que, por cualquier motivo, está tomando la decisión comercial de no participar más en el programa de crédito fiscal… Y esos son los que realmente nos preocupan”.
¿Por qué tantas propiedades expiran pronto?
Para comprender la situación ahora, debe volver a cuando se firmaron estos contratos. Las asociaciones público-privadas como la Sección 8 y LIHTC surgieron en todo el país en las décadas de 1970 y 1980 para abordar la falta de viviendas asequibles.
En Filadelfia, el declive de la fabricación industrial provocó una salida de más de 400.000 residentes entre 1970 y 2000. Muchos de ellos eran residentes blancos de mayores ingresos que se mudaron a los suburbios.
Con el aumento de la tasa de pobreza a medida que se reducía la población, los propietarios de Filadelfia necesitaban una manera de minimizar sus pérdidas y responder a la creciente demanda de lugares asequibles para vivir. Muchos firmaron contratos de 30 y 40 años con HUD, que ayudaron a financiar nuevas construcciones y aumentaron el inventario de viviendas.
Eso funcionó durante las muchas décadas en que el valor de las propiedades de Filadelfia se mantuvo bajo. Pero a medida que la ciudad ve una afluencia de residentes más jóvenes y ricos, los subsidios ya no pueden competir.
“Hemos estado tratando de encontrar soluciones basadas en el mercado que estiren los dólares que tenemos tanto como sea posible”, dijo Aiken. “Pero cada vez que confías en el mercado para estas cosas, creo que existe el riesgo de inequidad, de consecuencias imprevistas, de que el subsidio expire eventualmente”.
Ahora, casi 40 de los complejos de viviendas asequibles de Filadelfia dependen de contratos de la Sección 8 de 40 años que comenzaron a principios o mediados de los 80, que se acercan rápidamente a sus fechas de finalización según la Base de datos nacional de preservación de viviendas. Docenas más de contratos de la Sección 8 y LIHTC que comenzaron en los años 90 también vencerán en los próximos 15 años. Muchos probablemente no serán renovados.
“Lo que creo que estamos viendo son algunas de las fallas en esos primeros diseños en torno al programa de crédito fiscal”, dijo Placke. “Entonces la pregunta es, ¿cómo se corrige eso?”
¿Qué puede hacer la ciudad para mantener estas propiedades asequibles?
Hasta hace poco, a los formuladores de políticas y los investigadores les faltaban conjuntos de datos clave que les permitieran comprender mejor el estado de las viviendas asequibles en Filadelfia y defender o ayudar a brindar asistencia específica.
Por ejemplo, la Base de Datos Nacional de Preservación de la Vivienda, una piedra angular de la mayor parte de los informes e investigaciones recientes sobre viviendas asequibles, incluidos los mapas de Billy Penn, no existía hasta hace 5 años.
“Sabemos que estas [propiedades] se están moviendo hacia el vencimiento, pero no sabemos dónde, y no necesariamente siempre entendemos lo que está sucediendo en el vecindario mismo”, dijo Placke, de LISC. “Poder tomar esa información y presentarla, ya sea a la ciudad o a un concejal local, es un paso más para garantizar que estas propiedades sigan siendo asequibles”.
El Plan de Acción de Vivienda de Filadelfia se considera un gran logro hacia ese ideal. Publicado por primera vez en 2018, es un conjunto integral de recomendaciones, regulaciones y estrategias para garantizar que la oferta de viviendas asequibles de la ciudad crezca en lugar de reducirse.
El plan describe soluciones para reunir pagos iniciales, pagar reparaciones en el hogar, la falta de nuevas construcciones e incluso mediar en el desalojo; pidió recopilar y publicar datos relevantes, que ahora se pueden rastrear mediante un tablero.Y hace un llamado a la Ciudad no solo para preservar las unidades asequibles existentes, sino también para buscar activamente la construcción de otras nuevas.
La División de Vivienda y Desarrollo Comunitario del Departamento de Planificación hace su «diligencia debida» para mantener las propiedades con subsidios existentes cuando puede, dijo la vocera Jamila Davis a Billy Penn. «Al mismo tiempo, también estamos construyendo o formando parte de nuevos desarrollos».
A pesar de lo notable que es el plan, los expertos dicen que todavía tiene limitaciones.
A pesar de que Filadelfia tiene “una de las existencias de viviendas más antiguas del país”, dijo Aiken, de la Iniciativa de Vivienda de Penn, la Ciudad aún no lleva un registro completo de la antigüedad y el estado de los edificios. Como resultado, es difícil saber hacia dónde dirigir los programas e iniciativas del plan.
Aún más importante, trabajar en viviendas asequibles tiene que ver con la predicción, y eso era extremadamente difícil antes de que los datos estuvieran disponibles.
“Siempre tienes que estar por delante del juego”, dijo Placke. “Si puede proyectar cuáles serán sus necesidades dentro de cinco años, podrá abogar mucho mejor y asegurarse de que los fondos que se necesitarán para preservar esas unidades realmente estén disponibles”.
Tanto Placke como Aiken son optimistas sobre lo que ven como una parte crítica del panorama urbano.
“La vivienda asequible es una parte clave de un vecindario”, dijo Placke. “Y cuando se pierde, no se pierde simplemente un edificio, se pierde toda la historia de un vecindario”.
Publicada el 30 de abril, 2023 en Billy Penn https://billypenn.com/2023/04/30/affordable-housing-expiring-philadelphia-map/
